Sabtu, 14 Maret 2015

Menjual Tanah yang Sertifikatnya Diagunkan

Intisari
Jika sejak awal tidak ada tipu muslihat, tuduhan penipuan sesuai Pasal 378 KUHP sepertinya terkesan terlalu dipaksakan. Tapi secara perdata sang penjual bisa digugat wanprestasi karena tidak melaksanakan kewajiban yang sudah tertuang di dalam kontrak.
 
Penjelasan lebih lengkap silakan baca ulasan di bawah ini.
 
Ulasan
Sebelumnya kami akan menguraikan isi dari Pasal 378 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (“KUHP”) sebagai berikut:
 
“Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang, diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun.”
 
Unsur-unsur dalam perbuatan penipuan dalam Pasal 378 KUHP adalah:
a.    Dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain dengan melawan hukum;
b.    Dengan menggunakan salah satu cara antara lain: memakai nama palsu, martabat palsu, tipu muslihat, atau rangkaian kebohongan;
c.    Menggerakkan orang untuk menyerahkan barang sesuatu atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang.
 
Menurut R. Soesilo di dalam bukunya Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) Serta Komentar-Komentarnya Lengkap Pasal Demi Pasal,kejahatan dalam Pasal 378 KUHP dinamakan “penipuan”. Penipu itu pekerjaannya (hal. 261):
1.    membujuk orang supaya memberikan barang, membuat utang atau menghapuskan piutang;
2.    maksud pembujukan itu ialah: hendak menguntungkan diri sendiri atau orang lain dengan melawan hak;
3.    membujuknya itu dengan memakai:
a.    nama palsu atau keadaan palsu; atau
b.    akal cerdik (tipu muslihat); atau
c.    karangan perkataan bohong.
 
Untuk dapat dipidana dengan Pasal 378 KUHP, perbuatan ayah Anda harus memenuhi unsur-unsur Pasal 378 KUHP. Jika ayah Anda dapat membuktikan bahwa ayah Anda tidak menggunakan tipu muslihat ataupun kebohongan pada saat membuat kesepakatan dengan pembeli ruko, maka ayah Anda tidak dapat dikatakan melakukan penipuan.
 
Akan tetapi, secara perdata, ayah Anda dapat digugat atas dasar wanprestasi jika tidak bisa memenuhi perjanjian yang dibuatnya dengan pembeli tersebut, yaitu dalam jangka waktu 6 (enam) bulan kemudian ayah Anda harus sudah membebaskan sertifikat tersebut.
 
Anda tidak menyebutkan seperti apa bentuk perjanjian tersebut.Bila bentuknya adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”), maka jika salah satu pihak tidak bisa memenuhi syarat yang seharusnya ia penuhi (dalam jangka waktu yang disepakati), PPJB tersebut tidak akan berlanjut ke tahap Akta Jual Beli. Biasanya dalam PPJB disepakati jika penjual tidak bisa membebaskan sertifikat tanah tersebut dari beban hak tanggungan, maka penjual harus mengembalikan uang yang telah diterimanya dari pembeli berikut denda.
 
Oleh karena itu, Anda harus melihat lagi perjanjian apa yang dibuat oleh ayah Anda dengan si pembeli. Jika PPJB sebagaimana disebutkan di atas, dalam hal ayah Anda tidak bisa memenuhi kewajibannya dalam PPJB untuk membebaskan sertifikat tersebut, maka ayah Anda harus mengembalikan uang yang telah diberikan oleh pembeli (beserta dendanya jika ada).
 
Akan tetapi, jika dalam bentuk perjanjian yang tidak ada klausula yang mengatur perihal tidak dapat dipenuhinya kewajiban ayah Anda membebaskan sertifikat, maka pembeli dapat menggugat ayah Anda karena wanprestasi (Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata).
 
Menurut Prof. Subekti, S.H.di dalam bukunya Hukum Perjanjian, wanprestasi dapat berupa:
a.    Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya;
b.    Melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana dijanjikan;
c.    Melakukan apa yang dijanjikannya tetapi terlambat;
d.    Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya.
 
Akan tetapi, dalam pertanyaan Anda, Anda mengatakan ayah Anda pailit.Jika demikian maka pembeli tersebut dapat meminta kepada kurator yang mengurus kepailitan ayah Anda untuk memberikan kepastian mengenai pelaksanaan perjanjian antara pembeli dan ayah Anda. Jika memang tidak bisa dipenuhi lagi perjanjian tersebut, maka pembeli akan menjadi kreditur konkuren yang berhak atas ganti rugi. Hal tersebut diatur dalam Pasal 36 ayat (1) Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (”UU Kepailitan”) yang berbunyi:
 
Pasal 36 UU Kepailitan:
(1) Dalam hal pada saat putusan pernyataan pailit diucapkan, terdapat perjanjian timbal balik yang belum atau baru sebagian dipenuhi, pihak yang mengadakan perjanjian dengan Debitor dapat meminta kepada Kurator untuk memberikan kepastian tentang kelanjutan pelaksanaan perjanjian tersebut dalam jangka waktu yang disepakati oleh Kurator dan pihak tersebut.
(2) Dalam hal kesepakatan mengenai jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak tercapai, Hakim Pengawas menetapkan jangka waktu tersebut.
(3) Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) Kurator tidak memberikan jawaban atau tidak bersedia melanjutkan pelaksanaan perjanjian tersebut maka perjanjian berakhir dan pihak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat menuntut ganti rugi dan akan diperlakukan sebagai kreditor konkuren.
(4) Apabila Kurator menyatakan kesanggupannya maka Kurator wajib memberi jaminan atas kesanggupan untuk melaksanakan perjanjian tersebut. 
(5) Ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), ayat (2), ayat (3), dan ayat (4) tidak berlaku terhadap perjanjian yang mewajibkan Debitor melakukan sendiri perbuatan yang diperjanjikan.
 
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:

Tidak ada komentar:

Poskan Komentar