Menjawab pertanyaan Anda, mengenai kepemilikan hak atas tanah oleh Warga Negara Asing ("WNA") berkaitan dengan asas yang dianut oleh Indonesia, yakni yang dikenal sebagai asas “Larangan Pengasingan Tanah”. Irma Devita Purnamasari dalam bukunya yang berjudul Kiat-Kiat Cerdas, Mudah, dan Bijak Mengatasi Masalah Hukum Pertanahan mengatakan bahwa yang dimaksud dengan asas “Larangan Pengasingan Tanah” adalah tanah-tanah di Indonesia hanya dapat dimiliki oleh Badan Hukum Indonesia atau orang perserorangan Indonesia. Jika mengacu pada asas tersebut, tentu saja orang asing tidak bisa memiliki tanah di Indonesia (hal. 41). Namun, apakah orang asing mutlak tidak dapat memiliki hak atas tanah di Indonesia?

 

Untuk menjawab ini kita perlu mengacu pada sejumlah peraturan yang mengatur tentang kepemilikan hak atas tanah oleh WNA. Berikut akan kami jelaskan mengenai peraturan-peraturan tersebut sekaligus menjawab pertanyaan Anda mengenai dapatkah WNA mempunyai hak milik atas satuan rumah susun.

 

Pengaturan kepemilikan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (“HMSRS”) memiliki keterkaitan dengan adanya sertifikat hak milik satuan rumah susun (“SHM sarusun”). Oleh karena itu, untuk menjawab pertanyaan Anda, kita perlu mengetahui terlebih dahulu yang dimaksud dengan SHM sarusun. Mengenai definisi SHM sarusun dapat kita lihat dalam Pasal 1 angka 11 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU Rumah Susun”) yang berbunyi:

 

“Sertifikat hak milik sarusun yang selanjutnya disebut SHM sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan.”

 

Kepemilikan WNA terhadap hak milik atas satuan rumah susun itu merujuk pada ketentuan hak-hak atas tanah yang terdapat dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”’). Berdasarkan undang-undang tersebut, WNA hanya diperbolehkan memiliki hak pakai.

 

Adapun definisi hak pakai terdapat dalam Pasal 41 ayat (1) UUPA yang berbunyi:

 

“Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsungoleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalamkeputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian denganpemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segalasesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini.”

 

Oleh karena itu, WNA yang mau memiliki HMSRS harus cermat sebelum membeli unit rumah susun. Ia harus mengetahui apakah bangunan rumah susun yang hendak ia miliki itu berdiri di atas tanah yang berstatus hak pakai atau tidak.

 

Hal ini juga sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 42 UUPA yang hanya membolehkan WNA untuk memiliki hak pakai. Bunyi selengkapnya pasal tersebut adalah:

“Yang dapat mempunyai hak pakai ialah:

a.    warga-negara Indonesia;

b.    orang asing yang berkedudukan di Indonesia;

c.    badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;

d.    badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.”

 

Menurut Pasal 17 UU Rumah Susun, rumah susun dapat dibangun di atas tanah dengan status Hak Milik, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai Atas Tanah Negara, dan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan.

 

Pengaturan mengenai WNA hanya boleh memiliki HMSRS yang bangunan rumah susun itu dibangun di atas tanah dengan hak pakai atas tanah negara juga dapat kita lihat dalam Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia (“PP 41/1996”). Sebagaimana telah dijelaskan sebelumnya dalam artikel Apartemen untuk Orang Asing, WNA dapat memiliki HMSRS dengan mengacu pada ketentuan Pasal 2 PP No. 41/1996yang berbunyi:

“Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh orang asing sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 adalah:

1.    Rumah yang berdiri sendiri yang dibangun di atas bidang tanah:

a. Hak Pakai atas tanah Negara;

b. Yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah.

2.    Satuan rumah susun yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai atas tanah Negara.”

Selain persyaratan tersebut, terdapat satu persyaratan lagi yang diatur oleh peraturan turunan PP No. 41/1996, yaitu Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 7 Tahun 1996 tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing (“Peraturan MNA/BPN 7/1996”).

 

Pasal 2 ayat (2) Peraturan MNA/BPN 7/1996 berbunyi:

“Rumah yang dapat dibangun atau dibeli dan satuan rumah susun yang dapat dibeli oleh orang asing dengan hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) adalah rumah atau satuan rumah susun yang tidak termasuk klasifikasi rumah sederhana atau rumah sangat sederhana.”

 

Kriteria rumah sederhana (RS) atau rumah sangat sederhana (RSS) menurut Pasal 1 huruf d Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 15 Tahun 1997 antara lain:

a.    harga perolehan tanah dan rumah tidak lebih dari pada Rp 30.000.000,00 (tiga puluh juta rupiah),

b.    luas tanah tidak lebih dari pada 200 M², di daerah perkotaan dan tidak lebih daripada 400 M², untuk di luar daerah perkotaan.

 

Dari penjelasan kami di atas dapat disimpulkan bahwa WNA dapat memiliki hak atas satuan rumah susun (HMSRS) hanya apabila tanah tempat bangunan rumah susun itu berdiri berstatus sebagai hak pakai atas tanah negara sebagaimana yang diatur dalam PP 41/1996. Syarat lain yang juga perlu diperhatikan oleh WNA sebelum memiliki HMSRS adalah bahwa kriteria satuan rumah susun yang dapat dibeli WNA adalah tidak termasuk klasifikasi yang terdapat dalam Peraturan MNA/BPN 7/1996 seperti yang telah kami uraikan di atas.

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar hukum:

1.    Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

2.    Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun

3.    Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia

4.    Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 7 Tahun 1996 Tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing

5.    Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 15 Tahun 1997 tentang Perubahan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1997 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Sangat Sederhana (RSS) Dan Rumah Sederhana (RS)

 

Referensi:

Irma Devita Purnamasari. 2010. Kiat-Kiat Cerdas, Mudah, dan Bijak Mengatasi Masalah Hukum Pertanahan. PT Mizan Pustaka: Bandung.