Senin, 08 April 2013

hukum agraria lanjutan


Hukum Agraria Lanjutan
 Hak-Hak Atas Tanah
 Hak-Hak Atas Tanah, menurut pasal16 UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, terdiri dari: Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa, Hak Membuka Tanah, Hak Memungut Hasil Hutan,
Ø & Hak-Hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara.

1. HAK MILIK
o Hak Milik adalah hak untuk menikmati kegunaan sesuatu kebendaan dengan leluasa, dan untuk berbuat bebas terhadap kebendaan itu dengan kedaulatan sepenuhnya, asal tidak bersalahan dengan undang-undang atau peraturan umum yang ditetapkan oleh suatu kekuasaan yang berhak menetapkannya, dan tidak mengganggu hak-hak orang lain; kesemuanya itu dengan tak mengurangi kemungkinan akan pencabutan hak itu demi kepentingan umum berdasar atas ketentuan undang-undang dan dengan pembayaran ganti rugi.
o Hak milik dapat diberikan kepada lembaga/badan keagamaan dan sosial. Ini berarti bahwa Negara memberi perlindungan terhadap pemberian hak milik kepada badan-badan keagamaan untuk memperoleh hak milik untuk kepentingan peribadatan dan keperluan suci lainnya seperti perwakafan tanah hak milik.
o Hak milik tidak dapat diberikan kepada badan hukum, tapi menurut PP No. 38/1963, ada beberapa badan hukum tertentu yang bisa memperoleh hak milik, yaitu: Bank-Bank yang didirikan oleh Negara Badan hukum perbankan; Perkumpulan-perkumpulan koperasi pertanian; Badan-Badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria setelah mendengar Menteri Agama; Badan-Badan sosial yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria setelah mendengar Menteri Sosial.
o Hak Milik tidak mutlak untuk dapat dimiliki seumur hidup, karena: Hak Milik berfungsi sosial, Hak Milik tidak mempunyai jangka waktu yang telah ditentukan, Hak Milik lebih kuat dibandingkan dengan hak-hak lainnya yang diatur dalam pasal 19 UUPA.
o Dasar-Dasar Pemberian Hak Milik: Ketentuan Konversi tentang Hak Milik; Berdasarkan Penetapan Pemerintah; Pemberian Hak Milik berdasarkan Peraturan Menteri Dalam Negeri No.1/1977; Pemberian Hak Milik berdasarkan ketentuan Landreform; Pemberian Hak Milik berdasarkan ketentuan pewarisan; Pemberian Hak Milik karena ketentuan Lelang.
o Hak Milik dapat hapus, karena: Pencabutan Hak; Melanggar prinsip nasionalitas; Diterlantarkan; Penyerahan dengan sukarela; Tanahnya musnah.
o Right To Use Hak Milik adalah hak milik dapat diberikan untuk dipergunakan sesuai dengan ketentuan-ketentuan undang-undang dan dibatasi dengan adanya fungsi sosial, dengan demikian disini adanya kebebasan untuk menguasai serta menikmati apa yang dapat diperoleh dari hak milik tersebut tetapi tidak melanggar kepentingan umum.
o Right of Disposal dari Hak Milik adalah Hak Milik dapat dialihkan,artinya bahwa hak tersebut dapat diperjualbelikan, ditukar, dihibahkan, dimasukkan ke dalam modal perusahaan (inbreng), dihibahkan kepada orang atau badan hukum apabila telah memenuhi syarat sebagaimana diatur dalam ketentuan undang-undang yang berlaku.

2. HAK GUNA USAHA
o Diatur dalam pasal 28-34 UUPA.
o HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam pasal 29 guna perusahaan, pertanian, perikanan.
o Subjeknya adalah WNI dan Badan Hukum Indonesia/Asing.
o Objeknya adalah Tanah Negara; Tanah-tanah yang berasal dari kawasan hutan (dalam arti tidak dalam kawasan hutan-hutan lindung); Tanah-tanah yang telah dikuasai dengan hak-hak tertentu; Adanya HGU yang telah dikuasai tersebut terdapat tanaman dan bangunan.
o Berakhirnya HGU dengan cara: Jangka waktu telah berakhir, Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir, dicabut untuk kepentingan umum, ditelantarkan, tanahnya musnah, melanggar prinsip nasionalitas.

3. HAK GUNA BANGUNAN
o HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
o Subjeknya adalah WNI dan Badan Hukum.
o Objeknya adalah Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, Tanah Hak Milik.
o Berakhirnya HGB adalah sama dengan cara berakhirnya HGU.

4. HAK PAKAI
o Pengertian Hak Pakai ada pada pasal 41 ayat 1 UUPA.
o Subjeknya adalah WNI, Badan Hukum Indonesia, Badan-badan Keagamaan, Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia, Badan Hukum Asing yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
o Objeknya adalah Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, dan Tanah Hak Milik.
o Hapusnya Hak Pakai, karena: Berakhirnya jangka waktu, Dibatalkan oleh pejabat yg berwenang, Dilepaskan secara sukarela, Dicabut berdasarkan UU, Diterlantarkan, Tanahnya musnah.

5. HAK PENGELOLAAN
o Hak pengelolaan atau hak pakai khusus adalah hak yang diberikan oleh pemerintah pusat kepada pemegang hak pengelolaan seperti lembaga pemerintah baik pusat maupun daerah, untuk menggunakan tanah yang dikuasai oleh Negara ataupun tanah yang berasal dari hak pengelolaan di dalam pelaksanaan tugasnya.
o Mengapa hak pengelolaan ini tidak dapat beralih dan dialihkan serta tidak dapat dijadikan sebagai objek tanggungan?
Karena di dalam pelaksanaan hak pengelolaan ini tidak mempunyai jangka waktunya, serta hak ini diberikan selama melaksanakan tugasnya, jadi dengan demikian hak pengelolaan ini berakhir apabila berakhirnya pelaksanaan tugasnya.

6. HAK SEWA
o Hak sewa adalah hak yang diberikan kepada seseorang atau badan hukum untuk mempergunakan tanah atau bangunan milik orang lain untuk keperluannya, dengan membayar kepada pemiliknya dengan sejumlah uang.
o Hak sewa dapat dialihkan selama di dalam jangka waktu hak tersebut kepada pihak lain. Hak sewa dapat dialihkan sama seperti dengan HGB, HGU, HM.
o Hak Sewa dapat juga dijadikan sebagai objek hak tanggungan apabila hak sewa tersebut mempunyai nilai ekonomis, Misal: toko-toko yang ada di plaza-plaza dan dapat dijadikan sebagai jaminan hak tanggungan.

7. HAK TANGGUNGAN
o Hak Tanggungan adalah jaminan hutang dengan tanah sebagai agunannya. Objek dari hak tanggungan adalah benda jaminan, dimana untuk dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani jaminan atau hak tanah benda yang bersangkutan harus memenuhi beberapa persyaratan yaitu :
 Dapat dinilai dengan uang
ü
 Mempunyai sifat dapat dipindahtangankan
ü
 Benda yang dijadikan jaminan utang adalah benda yang terdaftar
ü
 Memerlukan pertunjukan khusus oleh suatu undang-undang
ü
o Janji-janji yang ada di dalam Hak Tanggungan, yaitu: Parate Eksekusi, Janji Konstruksi, Janji Sewa, Janji Pengosongan, Janji Pembukuan.
o Agar terjadinya hak tanggungan, si debitur atau si pemberi hak tanggungan terlebih dahulu melakukan perjanjian dengan si pemegang hak tanggungan/kreditur/bank untuk memperoleh dana yang telah ditentukan dengan memberikan atau menyerahkan bukti hak sebagai jaminan bagi pelunasan hutang tertentu dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian-perjanjian utang piutang yang yang bersangkutan dan dituangkan di dalam AKTE yang dibuat dihadapan PPAT dan disaksikan oleh beberapa orang saksi.
o Terhadap tanah-tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan, akan tetapi pendaftarannya belum dilakukan, maka pemberian hak tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan.
o Hapusnya hak tanggungan, karena hal-hal berikut:
 Hapusnya hutan
üg yang dijamin.
 Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan.
ü
 Hapusnya karena cidera janji/wan prestasi.
ü
 Pembersihan hak tanggungan berdasarkan pada penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri.
ü
o Dasar hukum pada pasal 51 UUPA. Hak Tanggungan terdiri dari :
 Hak milik pada pasal 25 UUPA
ü
 Hak guna usaha pada pasal 33 UUPA
ü
 Hak Guna Bangunan pada pasal 39 UUPA
ü
o Subjek Hak Tanggungan :
1. Pemberi
Bisa orang-perorangan, bisa badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap benda yang dijadikan objek hak tanggungan
2. Penerima
Siapa saja bisa, orang-perorangan, badan hukum asing, sepanjang kredit yang dipergunakan untuk pembangunan Indonesia.


• Konversi
 Konversi adalah penyesuaian ketentuan-ketentuan hak-hak atas tanah yang pernah berlaku sebelum keluarnya UUPA No. 5/1960 ke dalam ketentuan-ketentuan yang diatur oleh ketentuan UUPA No.5/1960.
Ø
 Dalam ketentuan Konversi dikenal adanya prinsip-prinsip sebagai berikut:
Ø
 Prinsip Nasionalitas.
ü
 Pengakuan hak-hak terdahulu.
ü
 Kepentingan umum.
ü
 Penyesuaian kepada ketentuan konversi.
ü
 Status Quo.
ü

• Pencabutan dan Pengadaan Hak
 Pasal 18 UUPA menyebutkan: untuk kepentingan umum termasuk kepentingan bangsa dan Negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak atas tanah dapat dicabut dengan memberi ganti kerugian yang layak menurut cara yang diatur dengan undang-undang.
Ø
 Hak-hak yang dapat dicabut, yaitu:
Ø
 Hak atas tanah yang tertulis seperti pada pasal 16 UUPA.
ü
 Benda-benda yang ada di atasnya, seperti: tanaman-tanaman, bangunan permanen/semi permanen (gedung, rumah, kolam-kolam, kuburan)
ü
 Pelaksanaan pencabutan hak atas tanah dapat dilakukan dengan cara: Prosedur yang mendesak dan Prosedur biasa.
Ø
 Di dalam Penpres No. 36/2005, disebutkan di dalam pasal 1, pengadaan tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan/menyerahkan tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah/ dengan pencabutan hak atas tanah.
Ø
 Prosedur pengadaan tanah:
Ø
 Mengadakan penelitian dan inventarisasi atas tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda lain yang ada kaitannya dengan tanah yang haknya akan dilepas atau diserahkan.
ü
 Mengadakan penelitian mengenai status hukum tanah yang haknya akan dilepas/diserahkan, dan dokumen yang mendukungnya.
ü
 Mengadakan penaksiran dan mengusulkan besarnya ganti rugi atas tanah yang haknya akan dilepas/diserahkan.
ü
 Memberikan penjelasan/ penyuluhan kepada masyarakat yang terkena rencana pembangunan dan atau pemegang hak atas tanah mengenai rencana dan tujuan pengadaan tanah tersebut dalam bentuk konsultasi public, baik melalui tahap muka, media cetak, maupun media elektronika agar dapat diketahui oleh seluruh masyarakat yang terkena rencana pembangunan dan atau pemegang hak atas tanah.
ü
 Dasar hukum pengadaan tanah adalah pasal 18 UUPA UU no. 20/ 1961 PMDN 15/ 1975 Keppres 55/ 1993 Perpres 36/ 2005 Perpres 65/ 2006
Ø
 Di dalam pengadaan tanah terdapat 3 pihak, yaitu :
Ø
a. Penguasa
b. Pengusaha
c. Masyarakat

LANDREFORM
Landreform berarti perubahan atas struktur pertanahan. Akan tetapi sebenarnya yang dimaksud bukan hanya perombakan terhadap struktur penguasaan pertanahan, melainkan perombakan terhadap hubungan manusia dengan tanah, hubungan manusia dengan manusia berkenaan dengan tanah guna meningkatkan penghasilan petani.
Objek landreform
Disebut juga dengan isu-isu landreform dimana dibedakan dalam 2 isu, yaitu :
1. Isu Nasional, antara lain :
a. Unifikasi hukum agraria
b. Hukum adat sebagai dasar hukum agraria
c. Penghapusan pernyataan domen
d. Prinsip nasionalitas
e. Penyesuaian terhadap hak-hak atas tanah
2. Isu Internasional, antara lain :
a. Larangan pemilikan tanah yang luas
b. Ceiling
c. Absenti
d. Konsolidasi tanah
e. Transmigrasi
f. Irigasi
g. Intensifikasi dan Ekstensifikasi
h. Larangan Fragmentasi
i. Gadai Tanah
j. Bagi Hasil
k. Pencetakan sawah

WAKAF TANAH
Dasar hukum pasal 14 ayat 1b dan pasal 10 UUPA, PP No. 41 tahun 2004, PP No. 28 tahun 1977
Wakaf tanah adalah suatu perbuatan hukum seseorang atau badan hukum yang memisahkan sebagaian harta kekayaannya berupa tanah milik guna keperluan peribadatan serta keperluan suci lainnya dan melembagakannya untuk selama-lamanya. Objek wakaf adalah benda bergerak dan benda tidak bergerak.
Unsur - unsur wakaf :
a. Adanya orang yang mewakafkan yang disebut WAKIF
b. Ada yang menerima wakaf yang disebut NAZIR
c. Ada benda yang diwakafkan
d. Ada lafaz
e. Adanya jangka waktu terhadap benda wakaf
f. Adanya peruntukan terhadap benda wakaf
Akibat hukum dari wakaf
Jika seseorang telah mewakafkan tanah hak miliknya maka dengan sendirinya berakhirlah hak dan kewajibannya terhadap tanah tersebut, kemudian benda yang telah diwakafkan ini dilarang dijual, ditukar, dan dialihkan dalam bentuk pengalihan hak lainnya dan tidak dapat dijadikan jaminan hutang meskipun sudah bersertifikat.

Tidak ada komentar:

Poskan Komentar